Op de laatste ministerraad voor de kerstvakantie keurde de Vlaamse regering een geactualiseerde versie van het asbestafbouwplan goed. Belangrijk voor de syndici is dat de regering daarmee formeel bevestigt dat er nog gesleuteld zal worden aan het asbestattest voor de gemene delen. Dat attest moet er vanaf 1 mei 2025 zijn, van zodra er een appartement in het gebouw wordt verkocht. Dat is in de praktijk moeilijk werkbaar. Mede-eigenaars die geen verkoopplannen hebben, stellen de kosten liever uit. Om met een werkbaarder systeem te komen zal de regelgeving worden aangepast.
Huidige situatie
Zoals de regels er nu uitzien, is het vanaf 1 mei 2025 bij de verkoop van een appartement (met risicobouwjaar, dus van voor 2001) verplicht om zowel een asbestattest voor het appartement zelf (privatieve kavel) als een asbestattest voor de gemene delen te overhandigen aan de koper. De informatieplicht van de verkoper breidt dus uit. Ook bij schenking van een onroerend goed moeten beide asbestattesten aanwezig zijn en overhandigd worden aan de begiftigde. Deze verplichting geldt immers bij elke overdracht.
Een verkoper, schenker of een vastgoedmakelaar kan natuurlijk slechts aan deze informatieplicht voldoen als er een asbestattest GD beschikbaar is. De verantwoordelijkheid om dat te laten opmaken rust bij de VME. De facto wordt met de uitbreiding van de informatieplicht een verplichting ingevoerd voor de VME om een asbestattest GD te laten opmaken. In principe moet dat enkel als er een appartement verkocht of geschonken wordt, maar het is natuurlijk onmogelijk te voorspellen wanneer dat zou gebeuren.
Anticiperend is het dan ook best dat de asbestattesten GD al worden opgemaakt, mede om te vermijden dat er veel aanvragen samenvallen en dat het moeilijk wordt om een asbestdeskundige aan te stellen die het attest voldoende snel kan opmaken.
Probleem is tegelijkertijd dat lang niet alle mede-eigenaars in het asbestattest GD een instrument zien om zichzelf beter te beschermen. Heel wat anderen focussen zich op de kosten en staan weigerachtig tegenover de opmaak van het attest of vinden dat de verkopende mede-eigenaars deze kost volledig op zich moet nemen (wat binnen de context van de mede-eigendom uiteraard niet kan).
Anderzijds is er ook de regel dat op 1 januari 2032 alle gebouwen in Vlaanderen over een asbestattest moeten beschikken, inclusief een asbestattest GD voor appartementsgebouwen. Die algemene verplichting/deadline ligt echter te ver in de toekomst om weigerachtige AV’s te overtuigen om er tijdig werk van te maken. De syndicus beschikt niet over de slagkracht van een algemene verplichting om hen daartoe te bewegen.
Eén enkele mijlpaal voor algemene verplichting & informatieplicht asbestattest GD bij verkoop
Dergelijke situatie dreigt de opmaak van asbestattesten GD niet te bevorderen, integendeel te bemoeilijken (door discussies onder mede-eigenaars, uitstelgedrag, …).
In het geactualiseerd asbestafbouwplan keurde de Vlaamse regering dan ook het principe goed van een aangepaste regeling.
Die zal binnenkort aan het Vlaams Parlement ter goedkeuring worden voorgelegd.
Die aangepaste regeling voorziet in:
- Een vervroegde algemene verplichting voor appartementsgebouwen om over een asbestattest GD te beschikken. Vandaag is dat 01/01/2032; dat zal dus worden vervroegd. De kans lijkt groot dat het 01/01/2027 wordt maar formeel kunnen we dat nog niet bevestigen.
- De start van de informatieplicht rond het asbestattest GD bij verkoop wordt uitgesteld naar diezelfde datum, om zo te aligneren op de algemene verplichting. Wederom: vermoedelijk wordt het 01/01/2027 in plaats van 01/05/2025 maar voor de precieze datum wachten we nog op de formele bevestiging.
Voordeel van deze regeling is dat er geen discussies meer kunnen zijn over de noodzaak van het asbestattest GD. Elk gebouw zal daarover moeten beschikken, ook los van verkoop. Verkoopt er echter één van de mede-eigenaars dan kan die perfect het asbestattest GD gebruiken voor zijn informatieplicht. Uiteraard moet er ook altijd een asbestattest voor het appartement zelf (het privatief) zijn.
Is de VME in overtreding met de algemene verplichting, dan zal het attest uiteraard alsnog opgemaakt moeten worden in functie van de verkoop, alsook schenking.
Sanctie
We staan kort nog even stil bij één ander luik van het actieplan asbestafbouwbeleid 2023. De tekst die werd goedgekeurd door de regering zegt immers ook dat er iets zou kunnen veranderen op vlak van sancties. OVAM zal immers een onderzoek opstarten of het organisatorisch mogelijk is om inbreuken op de algemene verplichting tot aanwezigheid van een asbestattest te bestraffen door middel van een geldboete, naar het model van het EPC GD. Die geldboete zou dan ten laste zijn van de VME, die in gebreke is met de plicht om het attest te laten opmaken.
Vervolg
Nu de princiepsbeslissing genomen is, wachten we in hoofdzaak nog op de decretale wijzigingen om dit te verankeren. We verwachten dat dit komend voorjaar geregeld zal worden via een wijzigingsdecreet.
We houden de syndici uiteraard stipt op de hoogte van de verdere stappen in dit dossier!
Ondertussen raden we aan om de opmaak van het asbestattest GD op algemene vergaderingen te agenderen. Daarbij kan je gerust verwijzen naar de passage in het actieplan die zegt dat de algemene verplichting om over een asbestattest GD te beschikken zal worden vervroegd: ‘’Deze maatregel vervroegt dus de mijlpaal 2032 voor mede-eigendom en vervangt de huidige decretale verplichting tegen mei 2025 bij overdracht.’.
Tenslotte weten we nog niet 100% definitief dat het 01/01/2027 wordt.
Om bottlenecks te vermijden is het zeker nuttig om niet te wachten tot de deadline, maar toch al te starten met het laten opmaken van asbestattesten van de gemene delen voor de gebouwen in je portefeuille.
Bron: C.I.B.